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厦门楼市降价卖房、深圳公寓只租不售、重庆公安局介入楼市整顿……

润物无声   2018-08-15 09:58

厦门楼市观望情绪浓 融信、保利、三盛等房企降价卖房

8月以来,“厦门楼市崩盘论”引发市场热议,随着媒体深入调查发现,厦门的这一轮下跌,更像是前几年成交量、价格大幅上涨过后的市场透支与政策迫降的并发症,是投资客逐步退出的过程。业内认为,下半年可能还会出台各类新的管控政策,充分体现“托楼市、降虚火”的分类调控思路。

开发商:或陷资金周转困难境地

据《财经》报道,在市场下跌行情下,厦门多个楼盘以精装变毛坯、叠墅产品楼层不同以及尾盘清仓等原因进行“变相”降价。

例如,今年5月,融信海上城均价为35000元/平方米,从6月份开始调整为25000元/平方米。保利叁仟栋·壹海里同样户型区间的叠墅,自今年7月,总价从500万元/套起调整为约460万元/套起,均价从55000元/平方米降至47000元/平方米。同月,三盛国际海岸项目均价从17800元/平方米调整至15000元/平方米。

在量价齐跌的同时,曾经的地王迟迟不开工,这些房企或陷入资金周转困难的境地。据《财经》报道,2016年6月,禹洲以价率183.69%,总价为28亿元(楼面价32825元/平方米)拿下厦门集美区一地块,是当时的新单价地王,目前该项目未上市。

同年,海投以竞价上限57亿元(楼面价37012元/平方米)的巨额总价拍下海沧区一地块,是当年厦门新总价地王,但也未上市、未公布案名。

去年5月,保利以上限价10.08亿元(楼面价31500元/平方米)获得的同安区滨海新城一地块,以及禹州以上限价13.49亿元(楼面价31519元/平方米)获得的同区域一地块,两个项目一年后均未正式动工。

融侨置业在2016年以139.66%的溢价率,总价42.18亿元(楼面价36345元/平方米)获翔安区一地块,属翔安区的地王。目前已公布案名为融侨·铂樾府,但仍处于待售状态。

某研究院智库中心研究总监表示,目前的地王项目面临入市销售以及定价方面的压力。尤其,受房企资金面收紧影响,房企暂缓或断断续续施工。

买房人:持币观望,不当接盘侠

据北青报报道,厦门二手房进入买方市场,买房群体观望情绪浓烈。据厦门湖里区一个中介表示,岛内房价普遍跌了1万元每平方米,岛外跌了5000元到10000元每平方米左右。

由于议价空间变大,二手房挂牌价和实际成交的价差比较大。“买房的客户都会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。”

在厦门的许多资讯网站上,许多业主直接挂出房源卖房,“大降65万急售”“一口价、打八折”“诚心买条件还可以谈”等字眼频繁出现在卖房信息中。但中介表示,客户普遍心理是买涨不买跌,由于没有成交量,厦门的好多小的房产中介门店已经没了生意,许多员工开始转行。

据北青报报道,在厦门从事教育行业的王楠是观望群体的一员,她原本打算入手一套岛内的小一居,但亲戚朋友们都劝她再看看,厦门楼市过去几年涨的太多了,现在下跌可能才刚刚开始。“我好多朋友都劝我,宁可再等等,等这一波降价潮稳定下来,不要当最后的接盘侠。”

业内:“房住不炒”落实进入关键期

中国豪宅研究院院长朱晓红表示,前几年厦门是楼市高速发展的热点城市,成交量、价格大幅度上涨之后,出现了市场透支与政策迫降的并发症。

从去年开始,厦门住宅市场已渐现颓势,成交面积、成交套数均出现负增长。今年成交量的继续下滑,可以理解为调控政策影响下的部分城市退烧的信号。

厦门楼市和海南类似,买家主要靠外地人,不仅局限于福建各地市,各地客户都不少。自2017年出台严格的限购政策后,外地人买房途径基本已被堵死。厦门外地购房者客群购房面积占比连续两年下降,今年上半年占比再下探:从2017年底的26%降至21%。

某研究院智库中心研究总监向记者表示,当前房地产市场存在看多和看空的分歧观点,事实上厦门部分市区和郊区房价确实在下跌,因为之前上涨态势明显,所以此类降温应理解为调控政策有效,而非市场过度疲软。

今年6月28日,住建部等七部委决定在30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,厦门、福州均在这30城之列。7月1日,福建省稳定房地产市场联席会议出台《房地产行业监管“十不准”行为规范》;7月8日,厦门发文遏制投机炒房,未来厦门新开楼盘或将采用公证摇号。福建楼市调控再次步入新阶段,“房住不炒”落实进入关键期。

研究总监表示,总体上看,下半年房价调控的逻辑是清晰的,即坚持稳定的态势,对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度,下半年可能还会出台各类新的管控政策,充分体现“托楼市、降虚火”的分类调控思路。

7月31日(不含7月31日)后,各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,但四种土地情况除外。

8月14日,深圳规划和国土资源委员会印发《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》,对于此前7月31日发布的楼市新政实施标准进行详细规定,其中,7月31日(不含7月31日)后,各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,但四种土地情况除外。

深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知

各有关单位和个人:

为了贯彻落实《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》(深府办规〔2018〕9号,以下简称《通知》)的有关规定,规范政策实施,现将有关事项通知如下:

一、关于新供应用地上建设的商务公寓的管理

(一)2018年7月31日(不含7月31日)后,各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,但具备以下情形之一的除外:

1.2018年7月31日(含7月31日)前更新单元规划已经批准(含规划修改或者调整情形)的,批准的更新单元规划中确定的商务公寓,但不包括2018年7月31日(含7月31日)后更新单元规划修改或者调整增加的商务公寓部分。

2.2018年7月31日(含7月31日)前更新单元规划未获批准但已经市规划国土主管部门或者区政府(含新区管理机构,下同)审议通过并完成公示或者正在公示的,公示的更新单元规划中确定的商务公寓,但不包括2018年7月31日(含7月31日)后取得的更新单元规划批准文件确定的商务公寓建筑面积中超出公示时面积的部分。

3.2018年7月31日(含7月31日)前已取得市、区政府用地批复的征地返还地。

4.2018年7月31日(含7月31日)前土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的。

(二)2018年7月31日(不含7月31日)后,涉及只租不售商务公寓的项目应结合产权限制合理确定地价标准,并在土地出让合同中约定以下内容:“本合同项下宗地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。乙方整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。”

(三)2018年7月31日(不含7月31日)之后供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓土地出让合同已明确不得销售的,应将相关事项记载于不动产权利证书“附记”栏。

二、关于新购商务公寓和住房的管理

(一)2018年7月31日(含7月31日)之前购买的商务公寓和住房,不在禁止转让之列,购买的时间以网签录入时间为基准,具体认定标准如下:

1.已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的,一手房预售合同以预录入时间为准;一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。

2.2018年7月31日(含7月31日)之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用,具备(预)录入条件,但因客观原因尚未在房地产信息系统中(预)录入房地产买卖合同信息的,能提供以下证明材料之一的视为已办理网签(预)录入:

(1)支付购房定金、部分或者全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等);

(2)购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

提供上述材料申请一手房(现售)和二手房转移登记的,应当在2018年10月31日(含10月31日)之前申请登记。

(二)2018年7月31日(不含7月31日)之后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载:根据深府办规〔2018〕9号文规定,XXXX年XX月XX日前禁止转让。

因继承、受遗赠、离婚财产分割取得的房地产,禁止转让的时间以继承、受遗赠、离婚财产分割前最近一次转移登记的时间起算。

三、关于暂停企事业单位、社会组织等非自然人购买住房的管理

(一)2018年7月31日(含7月31日)之前,企事业单位、社会组织等非自然人购买的住房,可继续完成交易。购买的时间以网签录入时间为基准,具体认定标准如下:

1.已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的,一手房预售合同以预录入时间为准;一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。

2.2018年7月31日(含7月31日)之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用,具备(预)录入条件,但因客观原因尚未在房地产信息系统中(预)录入房地产买卖合同信息的,能提供以下证明材料之一的视为已办理网签(预)录入:

(1)支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等);

(2)购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

提供上述材料申请一手房(现售)和二手房转移登记的,应当在2018年10月31日(含10月31日)之前申请登记。

(二)2018年7月31日(不含7月31日)之后非自然人购买商品住房的,不予办理转移登记。

四、其他

(一)只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿。

(二)搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的,不适用《通知》关于取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让的相关规定。

(三)工业楼宇政策对购(售)房对象有规定的,按工业楼宇有关规定执行。

市规划国土委

2018年8月14日

8月14日下午,记者从重庆市国土房管局(以下简称“重庆房管局”)获悉,重庆房管局与重庆市公安局联合印发了《关于整治和打击房地产领域违法犯罪行为的通知》(以下简称“通知”),对目前市场上存在的部分房地产开发企业和中介机构造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等予以严厉打击,惩治房地产领域违法犯罪行为。

相关人士指出,与此前经常通过经济处罚、约谈、通报、停止办理网签等行政手段相比,公安部门的介入能够让违法违规的房企、机构和个人,得到更确切的实质性惩罚。

房管局与公安局双拳出击

通知指出,这次重庆房管局和公安局的联合行动,将切实履行房地产市场监管主体责任,严厉查处投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等4个方面违法违规行为,尤其是房地产领域职业化、团伙化、恶意化的违法犯罪行为。

据了解,以下9类违法违规行为属于重点整治和打击对象:编造散布房地产虚假信息扰乱公共秩序,“炒卖房号”非法牟利,房地产领域非法集资,伪造公文、证件、证明文件,挪用、侵占房地产交易资金,“一房多卖”,侵犯公民个人信息,威胁人身安全,房地产领域涉嫌扰乱公共秩序等其他违法行为。

通知要求,各区县国土房管部门、公安部门要按照各自职能职责,依据通知明确整治打击的房地产领域违法犯罪行为,在7至12月集中开展整治和打击房地产领域违法犯罪行为专项工作,深入整治和打击房地产领域违法犯罪行为,规范房地产市场秩序。

实际上,早在半个月前,重庆市就惩处了一例变相收取“茶水费”的行为。记者从重庆房管局了解到,7月20日,重庆房管局查处一名社会人员冒充重庆某开发商员工,以“选房费”等由头,违规收取15户购房者每户4万元共计60万元费用的案件,并当即依相关法律法规将涉案人员移交公安机关。

今后重庆楼市在调控手段上将与之前不同。某房地产研究院智库中心研究总监表示,从此次整治内容看,对于违法违规行为有很多列举,包括造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等,类似行为在很多时候会被开发商和中介机构认为是“小事一桩”。

但从此次政策定性看,其实这都属于很严重的违法现象。“所以高度重视这一次管控,是相关房企和中介需要做的,严厉管控甚至会让此类房企和中介面临司法上的严厉惩罚,即不是过去简单地罚款或警告等惩罚内容了。”

下半年调控依然趋紧

即将到来的“金九银十”,往往都是房地产开发商扎堆开盘、冲业绩的时候,但今年各地楼市或将面临更为严厉的监管环境。

8月7日,住建部在沈阳召开房地产工作座谈会指出,各地应切实做好房地产市场调控工作,加快制定住房发展规划,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动。并再次强调对楼市调控不力的城市坚决问责。

中原地产研究中心统计数据显示,7月,楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60个城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。截至目前,房地产调控次数已经高达280次。

事实上,从2018年5月开始,住建部主导的约谈问责机制便开始影响市场。中原地产首席分析师表示,重庆这次公安局介入楼市调控的举措,实际上就是对住建部8月7日会议的一个回应。

从三无人员禁贷但不限购、按揭贷款政策变化看来,重庆楼市调控日趋严厉。研究总监直言,从措辞上说,重庆当前此类整顿,不是单纯地维护交易秩序,而是明确提到了对违法犯罪行为的打击,所以属于当前整治房地产秩序中比较严厉的版本和内容。

“客观说,房地产市场以管控秩序为主,而不是简单地限制交易。所以单纯从目前来看,政策出台可能性不大,但是各类新的管控肯定很多,尤其是对具体楼盘和中介,肯定会有各类督促、处罚甚至追究民事责任等管控。”研究总监称。

8月13日,南京市委市政府新媒体平台“南京发布”发布消息称:南京市房地产市场综合执法办公室下发了《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》。

《通知》要求暂停向企事业单位销售商品住房,南京成为继杭州、西安、长沙、上海、深圳、江阴后第7个加入企业限购住房行列的城市(江阴不完全限购,禁止企事业单位以单位名义或利用职工团购等方式炒卖商品住房)。

多位市场分析人士认为,除投资需求外,企业购房需求和动机并不大,企业的内部员工的住房需求完全可以通过自购商品房或租房等渠道解决,此次南京对企业购房喊停,也是贯彻“房住不炒”的具体体现。

记者注意到,此前南京企业具有购商品住房资格,一个楼盘单次开盘可报名一次,可购一套房,同时执行3年限售政策,这与个人买房的相关规定基本一致。而在今年6月底,西安在率先出台了“企业禁购”的规定,明确指出在住房限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房,包括商品住房和二手住房,目的是为了防止“以企业名义投机炒房”。

此后,长沙市与杭州市也出台了类似规定,此次政策发布南京也成为继杭州、西安、长沙、上海、深圳、江阴后第7个加入企业限购住房行列的城市。

中原地产首席分析师分析认为,南京房价虽然相对平稳,但部分热点项目依然有比较多的摇号需求。7月南京楼市共有18家楼盘推出4278套房源,其中有6家楼盘售罄,限价下,部分楼盘依然投资需求集中。

他进一步指出,在部分热点城市,买房就赚钱的思维被持续放大,使非理性上涨持续。很多人因限购没有购房资格,就利用了公司买住宅不限购的漏洞。以企业名义炒买商品房住宅普遍存在,这是躲避限购的一个通用办法。

特别在摇号限售的城市,企业购房比例持续增加,相比个人买房,有限售时间约束,而企业买房,虽然交易税费增加,但在限售时间内不用过户,完全可以股权交易的形式,变相绕过调控政策,减少部分交易税费。所以这个政策明显是打击了部分投资客。

某房地产研究院智库中心研究总监表示:“房地产市场政策打补丁的做法开始增多,这有助于市场的规范和平稳运行。对于此次政策,无论是摇号方式的楼盘还是普通认购的楼盘,都要落实限购的政策。而且和个人购房政策类似,即无论是本地还是外地的企业,都会采取限购的政策内容,所以从这个角度看,限购的严厉程度较高。当然此次政策没有提到限售的内容,其实相对来说也允许部分二手房源还是可以交易的。”

多名业内人士表示,暂停企事业单位买住房这一政策有可能继续向多个城市蔓延。对于供需结构紧张的城市来说,这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。

南京《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》主要包括四方面内容:

一、执行时间自市房地产市场综合执法办公室发文之日起,即在2018年8月13日19:00后开始执行,对采取摇号方式销售的楼盘,以房产部门购房资格核验时间为准,对非摇号方式销售的楼盘,以认购协议签订时间为准;

二、执行范围为全市范围;

三、限制购房对象为所有企事业单位以及其他机构,涵盖本市和外地企事业单位以及其他机构;

四、限制购买的房屋商品住房

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