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台州房天下楼市早报5.14|地方约谈:抑制楼市过热 调控蔓延

台州房天下   2018-05-14 10:27

[摘要]

地方约谈样本启示:抑制楼市过高热度 调控或向三四线蔓延

“大城市房价高,不如回家看看?”近年来,返乡置业投资理念深入人心,这也催生了一批二三线城市的火热。

这些城市楼市火热的原因有三:其一是城市本身的自住型购房需求较旺盛,如西安大力推进人才引进政策,自2018年一季度起,新落户西安的人口总数超14万人,其中人才引进、大专以上的学历落户人员占新落户人口六成以上,大量人口导入引发购房需求的快速攀升;其二是投资性需求依然存在,海口和三亚的外来购房人群比例较大,其中不乏大量投资性需求,当然海南全岛域限购后这一状况会有所变化;其三是城市本身吸聚力因素,东北仅有4个副省级城市,如果选择留在东北,哈尔冰、大连仍然是重点考虑城市。

除上述原因,部分城市诸如哈尔滨,还包括受去库存政策刺激以及当地棚改货币化安置等因素影响。

近期,住建部约谈风暴将12个热点城市推向大众面前。这些城市包括成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。国家统计局数据显示,这些城市房价在3-4月份间均发生了较为快速的上涨。

哈尔滨就是一个典型。世联行哈尔滨分公司一位中介人士告诉21世纪经济报道记者,“哈尔滨此前人口流失严重,年轻人多会选择去北上广打拼,但最近几年有明显回流。这主要因为大城市生活成本太高,许多年轻人开始选择回家乡工作或买房。还有一部分年轻人,就算自己不回来,也会把孩子放在老家给老人抚养。这促使当地学区房上涨更加厉害。”

哈尔滨房价上涨的原因并不难理解。2016年底,哈尔滨出台了各项去库存新政。比如,公积金贷款最低首付款比例由30%减至20%,为进城务工人员开设缴存账户建立“绿色”通道。另外,哈尔滨还提高了棚改货币化安置比例。

各项政策刺激之下,哈尔滨人口在2017年首次出现净流入,房地产市场也呈现供不应求态势。记者根据哈尔滨统计局数据综合统计发现,2017年末哈尔滨常住人口为1092.9万人,同比增长了13.6%。结合新增常住人口数和自然增长人口数来看,哈尔滨在2017年实现了人口在五年以来的首次净流入。

对于住建部的约谈行为,某房地产研究院智库中心研究总监认为,约谈也可以理解为窗口指导,属于比较间接但影响效果较好的调控手段。房价上涨过快的城市都容易面临被约谈,尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。此次约谈成都和太原两市,也说明此类城市房价上涨过快,潜在上涨的因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快,也会面临类似约谈等内容。

张波认为,目前不少被约谈城市调控力度已经增强,例如大连限购、海南全岛限购。未来有可能在提高购房门槛再继续加码,例如提高首付比例、提高二套房贷利率等,同时还会加大对假离婚、违约资金进入楼市的打击力度。

中原地产首席分析师表示,被约谈的12城,楼市热度较高,投资需求旺盛,房价明显上涨。他认为,未来这些城市会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。2017年,调控主要集中在一二线城市,2018年调控逐渐向三四线城市转移。

沪苏浙皖推动 异地养老政策“通关”

记者从日前在上海举行的首届“长三角民政论坛”上获悉,上海、江苏、浙江、安徽民政部门将启动全面战略合作,通过联动公共政策、衔接发展规划、优化资源配置、共享人力资源,将四省市民政事业融入长三角一体化发展。

根据论坛公布的数据,沪、苏、浙、皖老龄化率均高于全国平均水平。四省市常住人口中,60岁及以上老年人口总规模从2010年的3253.45万人,扩张至2015年的3976.14万人。

论坛上,四省市民政部门发表了有关“推进长三角区域养老合作与发展”的上海共识,提出将打破区域市场壁垒,促进社会资本、劳动力等生产要素有序自由流动,推动养老服务信息互通、信用体系互认,推动区域内异地居住老年人养老政策“通关”。

为此,四省市民政部门将建立健全区域养老工作协作协商机制,通过项目化方式,推进解决涉及长三角一体化养老的具体问题;推动建立区域养老服务行业联合平台,全面提升协同能力。

为便利异地养老,四省市决定以推动异地结算为目标,研究建立养老服务补贴异地结算机制。同时共建“敬老卡联盟”,方便老年人共享优待和服务资源;深化“养老顾问”,构建区域养老信息咨询、信息发布及行业服务管理平台,推进区域内老年人异地养老“前台畅通无阻、后台加速对接联通”。

四省市民政部门还将统一统计口径,以共建养老服务领域统计制度为目标,明确统计范围,健全指标体系,建立共享数据平台。民政部门之间将强化相互认证,以“一地认证,三地认可”为目标,探索养老服务机构设施、服务和管理标准,老年照护需求评估标准和评估结果,养老护理员从业资格的互认互通等。

调控加码下的土地市场:二线城市交易旺盛 整体溢价率走低

在各地楼市调控政策不断加码之时,土地市场仍处于相对旺盛的状态。

中原地产统计显示,截至5月9日,今年全国50个热点城市土地出让金达12340.6亿元,同比上涨50.3%。其中,杭州、苏州、武汉、郑州等热点二线城市土地交易旺盛,成为市场的重要特征。受去年市场向好刺激,部分三线城市同样交易旺盛,溢价率甚至超过二线城市。

不过受土地出让规则调整、房企资金压力偏大的影响,大部分热点城市溢价率明显收窄。

按照中原地产的统计,截至5月9日,今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米,同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元,同比上涨了279%,是今年首个土地出让金破千亿的城市。其间杭州土地平均溢价率为38.73%,同比收窄了29个百分点。

同期,苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元,重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。

同杭州类似,大部分热点城市出让土地的规划建筑面积同比有所上升。如济南的增幅就达到210%,宁波则增长了145%。多数热点城市的土地溢价率出现下降,中原地产指出,热点城市溢价率普遍在10%左右,明显低于2015-2017年30%左右的平均溢价率。

“房企仍处于补库存的节奏中。”中原地产首席分析师向记者表示,2014年至2016年,房企购置土地面积连续三年负增长,虽然2017年转为正增长,但仍然难以弥补企业的库存缺口。

他表示,溢价率下降,主要是由于土地出让规则的变化,如很多城市设置了最高限价,并增加了配建规模。

此外,由于资金状况趋于紧张,部分房企收紧了拿地预算。加之热点城市频繁出台楼市调控政策,企业的拿地心态也受到影响。这都会影响到房企在土地市场的表现。

多家机构统计显示,尽管今年以来土地交易规模增加,但流标、流拍的现象同样十分明显,且大多集中在热点城市。据不完全统计,在4月24日门头沟和房山的土地分别流拍之后,今年北京流拍的土地数量达到6宗。

此外值得注意的是,受去年市场向好刺激,今年部分三四线城市土地交易也十分旺盛。据中原地产统计,截至5月9日,包括南通、常州、嘉兴、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳等在内的20个三四线城市,土地出让金额超过了100亿。

该机构指出,由于市场体量较小,这些城市的土地出让金规模不及一二线城市,但增幅普遍高过后者。如上饶市土地出让规划建筑面积达1100万平方米,同比上升137%;土地出让金166亿元,同比增长393%。

中原地产认为,房企拿地的动力仍在,无论一二线城市还是部分三线城市,今年土地交易量仍将维持在高位。但随着政策影响的逐渐显现,土地交易会进一步平稳,土地溢价率收窄,高价地出现的几率将大大下降。

我省试点中职与本科一体化人才培养

记者前天从市教育局获悉,省教育厅日前印发通知,我省中职与应用型本科一体化人才培养试点工作于今年正式启动,15所中职学校将与省内8所本科院校联手,培养七年制的中职与应用型本科一体化人才。

根据试点工作安排,首批计划招生590人。具体的招生名额分配经省教育厅统筹,原则上每个专业点(试点班)40人,浙江艺术学校戏曲表演专业今年计划招生30人。涉及的专业有建筑电气与智能化、学前教育、汽车服务工程等10余个专业。当中,台州共有招生名额67人;温岭市职业技术学校为我市首批试点中职学校。

我市一中职学校老师告诉记者,按照招生计划表,每个专业点(试点班)的学生生源地都是限定的,打破了中职教育招生的地市界线,实现省内跨市招生,让学生更好地共享优质教育资源。

据悉,首批参与一体化人才培养的学生,在中职入学及升本科入学均实行统一考试、统一录取。中职招生纳入各市统一中考,按计划招生,根据当地中考成绩、所填志愿从高到低择优录取。3年后升本科参加中职升学“文化素质+职业技能”全省统一考试,上线方可录取。不合格者不予录取,但其中达到中职毕业水平的,颁发中职毕业证书。

记者从市教育局了解到,报考学生必须符合以下条件:应届初中毕业生;中考成绩不低于当地中考总分的75%(表演专业除外);身体条件等要符合各试点学校的专业报考要求,具体可见相关试点学校的招生简章;报考学前教育和表演专业学生的面试要求由招生就读学校确定。考生必须填写中职与应用型本科院校一体化人才培养试点招生考试志愿表,并于中考成绩公布第2天下午5点前向所在县(市、区)教育局提交。

中考成绩公布第3日,市教育局采取“平行志愿”的办法,录取时按照“分数优先、遵循志愿”的原则进行。若遇总分相同,按数学、语文、英语单科成绩顺序由高分至低分录取。录取后,家长、学生签订就读协议,其他学校不得再予录取。

房企资金压力渐显:现金增速下滑 融资成本走高

政策调控不断从严的环境下,上市房企现金流开始显现压力。

长江证券一份研报指出,一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;另一方面偿债高峰期已经来临,一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出,此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

同策咨询研究报告显示,4月,开发商掀起一轮融资狂欢,共有13家房企发行19笔公司债,共发生5笔中期票据注册、12笔境内银行贷款、7笔信托贷款等。4月,房企融资总额折合人民币769.12亿元,环比增加22.65%,创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%,其中境外发行354.13亿元,占比75.33%。

同策咨询首席分析师张宏伟指出,在国内融资难度系数高,外部环境发生根本性转变时,房企海外融资规模扩大是必然趋势。

境内发债渠道依然收紧,成功发行的仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径;境内银行贷款方面,4月监测房企共融资47.20亿元,环比下降16.28%;信托贷款融资14.41亿元,环比下跌60.58%。

据统计,2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元,同比上涨176%,但发行利率也明显上行。Wind数据显示,2017年地产企业海外发债中,利率在5%-8%的占比最大。

据了解,目前对境外发债没有明文限制,在海外发债融资的房企多为上市公司或大型国企。中原地产研究中心统计显示,截至4月16日,房企境外融资达193亿美元,同比上涨80.6%。虽整体美元融资绝对值不高,但需求量明显上涨。

某房地产研究院智库中心研究总监指出,企业需灵活应对此类环境。目前有三个领域在融资方面较宽松:第一,租赁市场;第二,对于农村市场的投资,包括集体建设用地等方面的用地模式,预计融资优惠力度加大;第三,带有产业导入和产业更新的地产项目,尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

台州入夏 为65年来最早 本周最高气温或突破35℃

自从进入五月,天气就很任性,变脸比翻书还快!前天市气象台宣布,台州正式入夏,这是65年来台州入夏最早的一年。夏天似乎总和高温关连着,本周最高气温或突破35℃。新开始的一周,基本是高温加雨雨雨的节奏了。

新开始的一周,温度是铆足了劲。早几天还在纠结穿长袖还是短袖的你,这星期,该考虑是穿短裙还是短裤了。

就在前天,市气象台宣布入夏。气象意义上,该年第一次出现连续5天,平均气温都在22℃以上(含22℃),则这5天的第一天作为该地夏天的开始。台州往年平均入夏时间在6月10日,今年足足提前了近1个月。今年入夏时间是65年来最早的一次,之前最早的是5月7日,最晚的是7月9日。

今明两天,天气多云,午后局部阴有阵雨或雷雨。早晨最低气温:20-22℃,白天最高气温:32-34℃。接下来几天,会更热。还有一个更不好的消息,新开始的一周,基本是多云,加午后雷阵雨。就是说,高温加闷热,简直是蒸笼的节奏。

气象科学研究,夏天时30℃是人体感觉凉热比较适中的气温;到了33℃时作为人体“空调”的汗腺会开始启动;35℃时,皮肤微微出汗,心跳加快,血液循环加速;身体开始报警的温度,则是36℃。

标签: 楼市 调控
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