“二次房改”前站：土地拍卖制度已开始调整
这是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和长效机制建设”为2018年房地产市场定调后，市场人士时间作出的反应。12月12日，经济学家马光远也撰文指出，启动“二次房改”，弥补房地产制度建设的短缺，构建真正的长效机制是当务之急。
自1998年首次住房制度改革以来，也有几次重大的政策发布被解读为“第二次房改”，今年也不例外，租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关政策，均在房地产市场激起千层浪。
中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受记者采访时表示，目前还没有官方口径提到二次房改，不过这一次住房制度改革的力度，或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度。若执行坚决，产生的影响将不输次房改。
在具体的改革方向上，倪鹏飞认为，当前，住房的问题很多时候并不来自于住房本身，而是来自基础的土地财政制度，以及金融制度、财税制度等。如果这些制度不变的话，也还是改变不了高房价的现状。
日前中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》指出，住房基础性制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险。一方面，地方政府是房地产调控的主力，其财政收入却过度依赖于土地出让收入以及房地产行业相关税费，这使得他们在调控问题上的立场并不坚定，随时可能“倒戈”；另一方面，在土地市场和管理制度上，我国土地市场主要被地方政府垄断，土地拍卖实行“价高者得”的制度也推高了土地拍卖价格。
而对住房市场起到支撑作用的财税和金融改革也是改革的重点。不过，针对另一个大众关注的焦点“房地产税”，许多专家在采访中表示并不会在短期内立即出台。
易居研究院智库中心研究总监分析，对于房地产税，当前住房制度改革中肯定会做考虑。但由于征税的问题比较敏感，应该还是在论证阶段，暂时不会出。在立法前还要做更多基础性工作，针对什么类型的房产应该进行征税的问题还会谨慎处理。
小区旁边有人乱倒垃圾，业主找物业反映，物业说没法管；小区道路破损了，找物业修，物业却说需要通过业主同意申请小区维修基金；家里卫生间漏水找物业，物业让业主自己修……交了物业费，好像物业什么都不管，那物业到底管什么？
“一直以来，大家对于物业的理解有很多误区。”市综合行政执法局机动大队物业管理负责人周文说，大家都认为小区的事都应该找物业，其实不是，小区里的事涉及很多个部门，不同的部门有各自的职责。物业就像保姆，家里的电视坏了要让保姆修吗？显然保姆做不到，物业也是一样。
根据现有的《台州物业管理条例实施细则》，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
“很多人觉得只要是小区里的事都该物业管。”周文说。实际上物业管理活动强调的是物业的“共用”部位，并不包括业主自用部位，所以物业的工作多数业主不能直观地看到。比如地下管网维护，只有底楼受到下水管堵塞的业主才能感受到；屋面维修保养，也只有受到渗漏的业主能感受到。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的保洁；公共区域的秩序维护；车辆的停放管理；对物业使用中禁止性行为的管理措施；物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。
按照相关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。供电设施进户线以内业主负责，进户线以外由电业部门负责。
新华社：从“住有所居”看中国楼市新发展
住房是民生之要，“住有所居”才能满足人们对美好生活的向往。要实现全体人民的“安居梦”，一个平稳健康发展的楼市必不可缺。
日前召开的中央政治局会议强调，“加快住房制度改革和长效机制建设”是2018年要着力抓好的重点工作之一，要“力争取得明显成效”。这意味着明年我国在长效机制建设上将迈出实质步伐，“住有所居”的目标落实将“掷地有声”。
国家统计局14日发布的数据显示，11月份房地产开发投资增速小幅回落，商品房待售面积持续减少。“房地产市场当前运行总体是比较平稳的。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说。
楼市实现总体平稳运行背后，是力度空前的楼市调控——逾百城发布限购、限贷、限价、限商、限售“调控令”，调控范围从一二线城市逐步扩展到部分三四线城市。
“因城施策”的需求侧调控措施成效显现，热点城市迎来楼市集体降温，三四线城市购房需求得到有效管控，去库存效果明显，部分三四线城市从去库存转向控房价，投机炒房受到遏制。
回顾本轮调控思路和轨迹，“限购限贷”政策对投资投机需求构成打击，“房住不炒”“住有所居”定位奠定了房地产市场发展的制度建设基调和调控政策方向。从土地供应、金融管理到发展住房租赁市场，长效机制的“四梁八柱”正在搭建。
买房并非是实现“住有所居”的途径。但长期以来，住房租赁市场的“跛行”发展让人们不得不涌向买房的“独木桥”。
满足不同层次的住房需求，需补齐租房“短板”，从供给侧角度增加多层次、多元化的住房供应。
“积极完善租赁住房制度，要加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，但住房租赁市场刚刚起步，仍然存在大量的困难和障碍，特别是集中在顶层设计和政策法规方面。
如果说房地产长效机制建设是一盘大棋，在我国城镇化进程的大背景下，发展城市群、促进人口和地区资源合理分布与流动则是对全盘棋局具有深远影响的布局。
《中国住房发展报告》指出，破解房地产不平衡、不充分的问题，关键是要加快推进建立符合国情、适应规律的中国住房发展长效机制，以“租购并举”开启新时代中国住房新模式。促进中国住房市场稳健、均衡、协调发展需要在“房住不炒”“住有所居”定位和基调上坚定调控与改革决心。
土地储备中的“马太效应”：十强房企拿地货值超5万亿
每当房地产市场出现变局之时，正是市场格局重塑之际。其中，强化土地储备，是房企谋求规模扩张的重要方式。
研究院近日发布数据显示，今年前11个月，100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的拿地货值5.7万亿元，已超过11-100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反应现实。
这种变化说明，“强者恒强”的逻辑正在持续发生。分析人士认为，随着5000亿规模房企的诞生，行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大。即便保持同等的扩张速度，这种差距仍然难以弥合。
然而，“梯队”虽难以追赶，追求规模仍是中小房企的主要选择。有房企人士表示，规模并非评判房企价值的标准，但已成为企业进入下一阶段的“敲门砖”。若无法在规模上继续扩张，即使是2000亿规模的房企，仍有掉队的可能。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
