给你们讲一个鬼故事。房价已经下跌的热点城市，买房成本要累计多掏70多万，而且还不包括茶水费、装修费等隐性费用。这是什么原因造成的呢？
前几日，国家统计局公布了70个大中城市10月份的房价数据，统计局说，看吧，热点城市房价已经趋向平稳，尤其是深圳，值得表扬。
确实，自去年“10.4新政”，深圳新房成交均价“13连跌”，从55611元/平跌至54288元/平，同比下跌1323元/平，同比下跌2.4%。
按道理说，这是一件好事，买房单价跌，总价跌，购房成本随之下跌，没毛病。
但事实好像不是这样，并且，网上还流传这一种说法：深圳楼市调控严厉，连跌了13个月，13个月不见了24包芙蓉王，10多包软中华……
言外之意是：房价越跌，压力越大，越买不起房。而造成这一现象的“罪魁祸首”就是房贷利率的变动。
以深圳为例，我们来算一下，如果买一套100平户型的首套房，首付3成，贷款30年，选择等额本息还款方式，购房成本会增加多少。
深圳2016年10月份均价：55611元/平
深圳2017年10月份均价：54288元/平
经过计算我们可以看到，尽管房价下跌了，100平米的房子最终只是便宜了不到4万元的首付，首套房贷利率的上浮，让贷款成本大大增加。房价跌到一年前，买房竟多掏74万，房贷利率上涨的恐怖，只怕没有哪个刚需能跳过房贷买的起房。
“以后买房会更困难”这种说法不是空穴来风。根据融360监测数据显示，2017年进入四季度以来，有超过90%的银行表示目前面临额度不足的问题，平均放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。
也就是说，进入四季度后，银行钱荒的厉害，为了稳定金融安全和稳定，往往会先砍掉无利可图的业务。进入四季度后，银行房贷额度问题将更加明显，银行将严格控制房贷增量，预计明年额度紧张也不会得到大幅度缓解。
现在是出手买房的时机吗？
从去年的9.30到今年的3.17，超过一年的史上最严格调控，让楼市退去了虚火，逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房，成交量都不断下挫，成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后，开始出现回落，新房被限价控制，二手房则普遍下跌了20%，可以说市场已经降至冰点。在这样的背景下，楼市开始逐渐企稳，炒房客被严格地挡在了大门之外，而普通的购房者，无论是刚需还是改善需求，是否会迎来购房的“窗口期”呢？针对这个问题，《广厦时代》从政策、土地、成交等多个方面，为您带来当前楼市的变化，能否出手买房？或许您将有自己的答案。
政策：调控政策仍将持续 明年是楼市“小年”
现在能不能买房？政策的影响是首当其冲的，政策走向一直以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日，兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要，从核心内容来看，万科认为明年将是楼市的小年，在调控政策坚持不放松的环境下，商品房的销售面积和销售额均会下降。
但是，对应到市场上，不同的区域面对调整的表现会不一样，对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，现在这些城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善的三四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力。
政策保持不变的话，土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向，住宅用地供应少、溢价高的时候，往往也是房价飞涨的时候。
据伟业研究院数据统计显示，四大一线城市，尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长，但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。
一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化，其核心思想正在向满足人们的居住需求转变，是土地市场对“房子是用来住的，不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下，过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解，一线城市的新房价格也得到了稳定，进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。
限购以来，成交始终处于谷底，但近期，新旧房源的成交量则出现了上升，一部分人已经开始下手买房。
据伟业市场研究院数据统计，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅、二手房成交出现回升，可以看出，北京楼市的成交量基本平稳，甚至可以说已经触底企稳了，且随着购房需求，尤其是首置需求的理性回归，楼市交易量开始企稳并小幅回升。
建议：现在是否适合买房？
在多轮密集的政策调控下，对于刚需及改善型家庭来说，今年到底是否适合买房，买在哪里合适，是大家最关心的话题。
专家认为，现在挑选买房有四个标准：区位好、产品好、性价比高、配套优质。他结合自己切身的人生经历坚定地认为，城市决定一个人的发展潜力，他建议购房者买房子应该选择大城市。
也有业内人士认为，房价已经没有上涨核心驱动力，因为楼市购房群体——刚需买不起了，而炒房人在目前情况下无力来支撑楼市，现在越来越多炒房人开始转变为卖家。因此，对于刚需而言，无论是新房还是二手房，结合自身实力，房价下降时就是刚需买房的时候。因此，当前可以更多地看看二手房，逛逛售楼处，价格一旦符合心理预期，就意味着买房时机出现了。
11月22日，著名经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在中国银行跨境路演（广州站）活动上表示，在房地产领域，多重政策收紧之下，地产投资支撑力量正在回落，地产投资将处于低位，租房市场将迎来新发展。
巴曙松教授详细阐述了中国在旧模式出清、新动力形成过程中展示出的新特征，从房地产、金融、制造、服务等多个行业，从供给端结构性改革进展、需求端结构改善，全面剖析了当前中国经济发展新动力、政策新走向，提出未来十年租赁将成为中国房产市场中增长空间的市场之一。
巴曙松表示，新阶段增长由过去10%左右的高速增长平台转向未来的6.5%为平台的中速增长平台。在房地产领域，多重政策收紧之下，地产投资支撑力量正在回落。
巴曙松表示，地产销售一般领先地产投资2~3个月，去年四季度房地产销售增速放缓，对今年地产投资有一定影响。未来中国新房投资基本处于低位。“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，地产投资将回落，低速增长。他分析，房地产投资和需求具有明显的阶段性特征，当人均GDP达到1万元时，房地产投资见底。同时，当户均套数达到1.1套时，房地产市场顶峰就会到来，户均住房超过1套之后房地产需求接近顶峰。“从供给端来看，中国房地产总体需求趋于平衡。2015年到2016年户均套数在1.05~1.06套之间。目前房地产市场需求放缓。”
调控致房地产市场形态变化。巴曙松表示：“今后房产税出台是必然，未来房屋租赁市场有巨大的发展空间。”数据显示，二手房流通性的提升标志着“存量时代”已来临。2016年，中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额比例达41%。他认为，未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间较大的市场。
国土部于9月下旬启动的住宅用地出让合同执行情况检查，目前正进入收官阶段。此次检查中传递出的信号，或将决定今后的土地政策走向。
据记者了解，虽然国土部最初划定的检查范围为“70个大中城市和热点城市苏州市”，但很多地方在执行中，将检查范围扩大至省内的非热点城市。福建还将检查范围扩充至全省。
在检查内容方面，除国土部重点要求的“按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况”外，一些城市还将改变容积率、改变土地用途等纳入检查范围。
这些细节都说明，此次检查的力度和广度应是超出预期的。
事实上，对于闲置土地的处置，目前已有明确的文件依据。但分析人士认为，由于此次检查并非例行动作，结合当下的政策环境，其督促作用将十分明显。一些地方国土部门还明确表示，将加强土地出让、批后监管等环节的管理，预示着未来土地管理政策存在强化的预期。
各地的交易信息显示，进入年末，土地市场的交易规模仍大，但热度明显回落，主要体现在溢价率下降、竞价次数减少、难以突破限价，等等。部分城市还出现了罕见的流标、流拍现象。其中，热点城市的降温尤其明显，三四线城市相对平稳。
伟业市场研究院数据统计显示，截至11月17日，今年一线城市已供应住宅用地228宗，较2016年全年增长了50%。但平均溢价率仅有19.04%，较2016年下降了47.86个百分点。
分析人士指出，市场的降温主要源于需求端。此前的大量拿地，导致房企的资金状况出现一定的紧张，并影响到其在土地市场的决策思路。由于调控从紧的预期仍在，企业在土地市场可能会有所顾忌。而按照房地产开发周期，此前的不少高价地项目在明年的“小年”迎来入市，其前景恐难言乐观。
据住建部官网消息，11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，部署近期房地产工作，进一步落实地方调控主体责任，坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。
这是继住建部与国家发改委联合部署在范围内开展商品房销售价格专项检查之后，又一次针对房地产的跨部门的联合行动。
在业内人士看来，政策的连续性和持续性意味着楼市调控的长效机制正在形成，“炒房”在未来将不会有生存空间，房地产调控政策从严将是明年的基调。
新城控股高级副总裁欧阳捷：这次三部门召开的房地产工作座谈会传递了重要信号，以前大城市房价暴涨的根源是人、地、钱这三个关键要素资源的错配，三部门联合部署体现了中央部委对这个问题的高度重视，抓住了核心关键。这也意味着，房地产调控会保持连续稳定，未来5年不要指望调控会放松。当然房价继续上涨明显过快的城市会加大调控力度，而现在市场比较平稳的城市未来可能会小幅放松。要控制资产泡沫，控制金融风险，有两个目标，一是房价不能上涨过快，这就要控制房价上涨的速度；二是保持资产泡沫缩小而不是扩大，这就要保持房价上涨速度低于人均收入增长水平。因此未来房价有可能会上涨1-2%，不能指望大幅放松。
易居研究院智库中心研究总监：此次座谈会与之前进行的重点城市房地产交叉检查工作有关，实际上也是对近期房地产调控工作的总结和梳理。从会议内容来看，继续强调了十九大“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，充分体现出当前楼市调控思路基本上是稳定的。会议对于供给侧结构性改革给予了更明确的指导，租赁住房、公租房、共有产权住房、棚改、公共服务和去库存等内容，把当前中国楼市中供应端的结构问题作了较好的总结，也为2018年供给端和开发企业投资端的工作提出了更高的要求。同时，会议继续强调了房地产市场风险的化解问题，提出了六方面要求，包括政策的连续性、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等，思路总体上与过去保持一致。需要注意的是，调控不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头这句话很关键。因为十九大以后部分城市类似南京等楼市继续火热，而其他一些城市也出现了乱涨价等苗头，尤其是10月份70城房价环比增幅相比9月份有所提升，这都是一些风险警示，所以房地产调控政策继续从严应该是2018年的工作基调。
方正证券房地产行业首席分析师夏磊：此次会议说明决策层已统筹市场管理、土地、信贷等工具，对房地产市场进行了统一监管。总的来看，今年的房地产调控是卓有成效的，即一线、二线城市购房热情日渐消退，三线、四线城市购房需求得到有效管控，这都为2018年楼市打下了良好基础。按照十九大精神，2018年房地产市场的首要任务是增加住房供给、调整供应结构。也就是说，共有产权房、公租房等会陆续投放进市场，以承接购房能力比较弱的刚需。而作为城市更新和重要的民生手段，城镇棚户区改造还将继续推进。
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