11月6日，中国恒大发布公告，宣布引入第三轮600亿元战投。同时，恒大地产承诺2018年~2020年三年合计净利润为1650亿元，远超其去年公布的2017年~2019年三年888亿元的承诺，创下A股有史以来纪录！
恒大为何敢承诺如此高的利润？明源君认为，一是引入战投，对降低其负债率的效果立竿见影，可极大的降低财务成本；二是其母公司有大量尚处于培育期的多元产业，只待利润的爆发；三是恒大拥有约3亿平米土储，位居，更重要的是，其地价十分便宜，这是其利润的核心发动机！
而且，最近两年，各地地王频出的情况下，通过“产业+地产的方式”拿地，恒大新增的土储成本也不高。
恒大土储量接近3亿平米
价格不到2000元一平米
今年年初，恒大开始由“规模型”向“规模+效益型”发展战略转变，以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。
为了增效益、降负债、去杠杆，除引入三轮共计1300亿战略投资，恒大还计划未来土地储备每年下降5%~10%。这相当于每年减少1000到2000万平米土储，以降低土地费用支出、扩大盈利规模、增加净资产！
土储负增长，这是其他规模在千亿左右的房企想都不敢想的事，恒大却做了，因为恒大的土储足够多！
根据恒大中报，截至2017年06月30日，其总土地储备面积（建面）达2.76亿平米；累计平均成本仅1658元/平米！
其中一二线城市土储原值3324.2亿元，占比72.6%，平均楼面地价2213元/平米；三线城市土储原值1252.2亿元，占比27.4%，平均楼面地价996元/平米！
过去两年来，各大房企为了不被甩下车，拼命拿地，华夏大地，地王遍地开花。可是，恒大的土储成本却一直维持在低位。
今年上半年，恒大新购土储152幅，均衡分布于上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州等一二线及三线城市。新增土储建面6763.6万平米，平均成本2039元/平米！
将时间拉长到今年的前10个月，进行纵向和横向对比，会看得更加清晰。纵向对比，恒大今年前10个月的拿地均价为2364元/平米，与总的土储平均成本相比，升幅不大；横向对比，同是三四线之王的碧桂园，今年前10个月的拿地均价为3786/平米，是同期恒大的1.6倍。
当然，拿地前10的房企里，融创的新增土储成本比恒大还低，这得益于其并购了万达的文旅项目。藉此，融创一举新增5897万平米建面的土储，这些土储均分布在一二线城市，且单价仅800元/平米（不考虑贷款）！
但不管怎样，10大房企没有一家的土储可以与恒大匹敌，而规模就是价值！此前，恒大负债率较高，还存在现金流冲击的风险，现在这个风险已经消失于无形。
凭借城市更新、收购烂尾项目等
恒大囤积了大量的优质廉价土储
毋庸置疑，恒大能够坐拥海量的廉价土储，源于其踏准了整个行业的大周期，以负债换土地。最典型的例子是，2013年，为了增加一二线城市的土储，不惜大举借入永续债；2015年，大家还不怎么看好的时候，恒大48天上100个项目……
然后，在大家还在拼得头破血流拿地王的时候，恒大迅速还掉了上千亿的永续债降低了低杠杆。
其实，恒大的土储可能比目前的公开数据更便宜，因为恒大拥有大量的城市更新项目，还没有被纳入到土储中。
明源君在此前的文章中就曾披露，恒大仅在深圳的旧改项目（32个），货值就达到6000亿。如今，其规模已进一步扩大。根据恒大官方披露，目前，恒大地产在深圳的城市更新项目已达37个。加上其他项目，恒大目前在深圳约有46个大型项目，总建面超过2500㎡，货值超7600亿！
可是，很多城市更新项目还没被纳入土储。比如，2015年，恒大20个城市更新项目规划建面1179.2万平米，但只有97.18万平米被纳入了土储。
因为深圳城市更新要经过复杂的流程，并且每一个都可能会耗费大量时间，只有在签订土地出让合同后，才能被纳入土储。这些可都是廉价好地。
除了搞旧改，恒大还接手、盘活烂尾项目。此前，明源君专门分析了融创接手天津星耀，目前来看，一切顺利。
与天津星耀略微不同的是，恒大接手的这个烂尾，碧桂园、万科、保利、绿地、中植都很有兴趣，最终却被恒大给拿下了。
这个多个巨头虎视眈眈的项目名为安徽寿县新桥阳光半岛，占地8110亩，总规划建筑面积达到564.7万平米，是由当地政府牵头打造的综合性文化旅游产业项目。
因资金链断裂，该项目开工仅三年便于2014年停工，开发商亦宣告破产倒闭，成为“安徽烂尾楼”。
截止2016年8月末，新桥阳光半岛项目公司的债务总额达约52.27亿，破产受理后因继续营业增加的共益债务约8亿左右。
开发商愿意收购（比如有消息称万科计划54亿收购该项目），是看中项目所在区域未来的发展潜力。虽然新桥阳光半岛存在很多复杂的债务及内部问题，但该项目距房价狂涨的合肥仅17公里，新桥机场已搬迁至此，远期还有新的产业园落户，当时区域内在售的几个项目业绩都不错。
最终，恒大拿下了该项目。6月21日，安徽省阳光半岛文化发展有限公司举行重组投资签约仪式，恒大地产集团安徽公司宣布投资100亿元人民币重组阳光半岛项目。
今年9月8日，安徽省阳光半岛文化发展有限公司多项工商信息变更，正式宣告恒大接盘。
早在6月底，恒大就已陆续入驻项目，其计划在今年10月开盘。只不过由于股权变更和手续办理略慢，因此原计划10月开盘将推迟到12月。
通过地产+产业联动拿地
别人很难学得来
复活一个烂尾项目，要搞定错综复杂的债权债务关系，还要资金雄厚。按理说，碧桂园、万科等的资金实力都很雄厚，为何最后却被恒大揽入怀中？
请注意，新桥阳光半岛最初就被定位为集文化旅游、商业、酒店、住宅为一体的综合性旅游文化产业项目。
这个时候，恒大多元化的威力就显现出来了。当地居民称，恒大可能会在阳光半岛引入“童世界”模式，若果真如此，整个空港新城都将为之颤抖！
买地、盖房、销售，固然也能拉动一个地方的GDP，但那是一锤子买卖。地方政府最希望的还是有产业，能源源不断创造税收，土地自然也随之。因此，能够导入产业的房企，拿地时非常有优势。
比如绿地集团，其今年1~10月的拿地金额排第19位，与其销售业绩排名（第6）严重不匹配。然而，这只是表象。虽然绿地的拿地金额仅316亿元，可是拿地面积却达到1507万平米。
因为，今年绿地主要通过拓展特色小镇项目来获取地块。数据显示，截至一季度，其前后签约了宁波杭州湾、西安西咸新区等9个特色小镇项目，累计签约土地面积超过45000亩，但支付的权益土地金额仅51亿元。
比如，绿地4月在宁波的杭州湾新区，新拓展了10幅地块，总面积达到100万平米，但楼板价却只有1000多元/平米。
如此便宜的土地，几乎等于白送，可是，地方政府不是傻子，你要没有产业资源，只想圈地的话，人家根本懒得搭理你。
当前，房地产行业已进入“大企业、大项目、重产业、重运营”的新阶段，绿地的多元化及产业资源积累无疑为其开展超大盘运作奠定了巨大优势。
恒大“地产+旅游+健康+金融”多元化布局，恰恰也为其提供了这种便利。恒大最终确立的四大产业（地产、金融、健康、文化旅游）可以形成一套“组合拳”。在跟地方政府谈合作、沟通拿地的时候，祭出旅游和健康产业筹码就大了很多，还可以将恒大的金融、体育、院线等业务作为配套（这也是其能拿下众多旧改的原因之一）。
以“恒大童世界”为例，该项目是目前全球的全室内、全天候、全季节大型主题乐园，规模相当于迪士尼的1.5倍，由迪士尼、环球影城原班设计团队打造，面向2~15岁少年儿童。恒大计划在布局15个恒大童世界项目，未来2~5年陆续竣工开业。
文旅项目不见得都能赚钱，因为运营很重要，但运营好了，方圆上百公里能够通吃。而且一个项目可以带旺一大片地产。
此外，恒大还有面向养老、养生人群的“恒大养生谷”，而这两类项目拿地时往往都配有一定比例的住宅用地。
通过“产业+地产”模式，擅长标准化的恒大在各地复制“童世界”和“养生谷”等项目，已拿地或者已签约的城市包括南京、西安、长沙、成都、贵阳等二线城市以及湖北、江苏、山东、河南省的三四线城市。
据不完全统计，截至目前，恒大已公开签约或者有签约意向的文旅项目就包括10个“童世界”、7个“养生谷”、4个电影小镇，对外宣布的总投资额合计超过8000亿元，远期规划的占地面积超9万亩！
例如9月7日，恒大健康在河南郑州荥阳市通过招拍挂一次性打包获得11宗商住地块，以底价18.3亿元成交，总占地面积约43.8万平方米，地上建筑面积约96.5万平方米，平均楼面价约1895元/平。
这个近百万平方米的项目位于郑州荥阳健康园区内，未来将建成“郑州恒大国际健康未来城”。
项目签约在前，土地出让在后。当地政府看中的正是恒大健康的产业资源和招商能力。为了引入恒大，当地政府在招拍挂环节设置了非常精细的竞买门槛（比如不能联合竞买，要求竞买人必须是从事健康产业的上市企业等；此外，企业参与竞买前要一次性缴纳50亿元产业投资信用金）。层层筛选下，最终只有恒大健康参与了报价，近百万平方米的地块毫无悬念地被恒大底价拿下。
再比如，刚过去的一个多月时间里，恒大在江苏以底价拿下34幅土地，约合土地面积227.75万平米，总金额48.6亿，均价2134元/平米。
特别值得注意的是，上述34块地块所在的区域中，均有恒大旅游项目的规划……
去年底，恒大只有2个文旅项目，全年合约销售额174.7亿元。可是，到今年上半年，恒大已经坐拥海花岛、贵阳、沧州、启东、长沙、镇江、开封、苏州8个项目，总旅游土储面积2664万平米，今年上半年合约销售达139.9亿元！
这还只是冰山一角，由于童世界体量巨大，规划的占地面积大，建设周期长年，因此要分批获得土地，目前大家看到的只是一部分。
这些土储，将在未来带来巨大的……
以京北生态区官厅湖畔的恒大国际文化旅游城为例，其规划总体占地面积约15000亩。
公开资料显示，截至2016年11月，怀来县恒大文化旅游城共获得地块面积795575平米，合计约6.71亿元，折算楼面价格为商业225元/平米，住宅525元/平米。
到今年4月，项目一期高层住宅已基本售罄，彼时内部认购二期高层住宅项目，均价约14000元/平米，一期的别墅类住宅项目均价更是在23000~24000元/平米！
恒大北京公司的数据显示，该项目全年销售业绩为63.58亿元，是2016年国内房地产市场开盘史销冠。
至于恒大健康集团，据不完全统计，已拿地或公开签约的“养生谷”项目为7个，目前，仅公布了投资和用地计划的项目，远期规划用地合计超过1万亩！
考虑到目前新招拍挂的地价普遍较高，同时还要配建租赁、保障性住房甚至大部分自持，压缩了房企的利润空间，而恒大通过“地产+产业”的模式，并购、旧改、收购烂尾项目，以及公开招拍挂获取大量了低价土地，自然是手中有粮心中不慌，由于利润空间大，故而敢于承诺高额的利润。
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