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融资渠道放宽利于房企"大鱼吃小鱼"

润物无声   2014-10-20 10:17

[摘要] 在市场低迷时,每家房企都缺钱,但上市房企融资渠道更多,过冬会有很多房企死掉,大房企做好融资过冬,可以等着收购活不下去的房企项目。

今年的“金九银十”对于房地产市场来说,交易量让房地产企业颇具挫败感,而过冬的脚步在逼近。好在融资渠道上最近出现了一些利好的消息,抢得先机的大型房企似乎在筹谋着“在冬季完成大鱼吃小鱼”的计划。

北京首都开发控股(集团)有限公司于9月底取得在银行间市场发行短期融资券的批准,成为中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会放开保障房建设企业发行债务融资工具以来,范围内首例获准发行公募债券的房地产企业。

据首开集团相关负责人透露,此次发行的公募债券,是专项用于首开集团保障房项目开发和建设的短期融资券,注册规模为人民币20亿元,分两期发行,2014年、2015年各发行10亿元,期限为一年。此次短期融资券发行对象主要是银行间市场中的银行、券商等金融机构。

目前,房企在国内主要融资方式包括银行开发贷款、信托融资、基金融资、公司债等。某研究机构高级研究员朱一鸣告诉记者,“今年上半年,银行开发贷款利率大约为7%至8%,信托融资、基金融资的成本大多在10%以上,公司债的利率大约为6%至8%。与这些融资方式相比,房企发行短期融资券的融资成本会低于银行贷款利率,大约为5%至6%。”

无独有偶。近来,监管层向部分债券承销机构传达了房地产行业的实时政策动向,允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。中期票据是指企业在银行间债券市场按照计划分期发行的债务融资工具,期限在1 年以上,3 到5 年为主。目前我国中票市场存量规模约3.2 万亿,3年期AAA级企业发行利率6.35%,高于3 年期贷款基准6.15%,低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%,成本明显低于信托融资利率。中期票据的放开能够适度的降低地产企业的融资成本。

9月24日晚,金隅股份(601992,股吧)发布公告称,该公司的中期票据已得到中国银行间市场交易协会通知获准注册。这是近年来房地产上市企业中家获准发行中期票据的开发商。万科也是在9月底发布公告称,拟提请发行150亿元债务融资工具,有效期限为24个月,融资工具期限最长不超过10年。“资金来源多样化,企业不受某一方约束,财务状况也更安全,哪种融资方式利率低,我们就选择哪种。”万科内部人士对记者说,公司目前的债务结构中,中短期负债较高,如果能够发行长期票据,到期一次性付清,有利于改善公司短期的运营压力。

在监管层放松中期票据融资后,已有富力地产、金融街(000402,股吧)、中南建设(000961,股吧)3家房企公布融资计划158亿元。兰德咨询总裁宋延庆告诉记者,监管层放开上市房企票据融资,有助于解决房企周转资金难题。

目前,上市地产商的主要融资渠道按照利息成本从低到高排序大致是:定向增发、企业债、开发贷款、信托融资。这其中:信托融资成本多在10%以上;开发贷款银行实行总量控制和名单制管理;定增审核较为复杂;企业债需要国土部、住建部审批,发改委核准,耗时相对较长。相比较而言,中票只需在交易商协会注册,手续简单,且成本低于企业债的10%左右,有利于开发商用低成本资金进行债务置换。

据了解,房地产企业发行中期票据募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款,而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。此外,募集的资金只能用于房建开发,不可用于土地款等其他用途。

房地产作为资金密集型行业,却成为今年上半年A股市场现金流最为紧张的行业。-1208亿元的经营性现金流量净值,刷新了2010年年报时-943亿元的纪录,这也是上市房企经营性现金净流出首次破千亿元。

其实,房企从海外“找钱”已变得愈发困难。据数据研究供应商Dealogic的统计,2014年1~8月,中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券,比2013年同期增长100%。“外国投资者其实对风险和是非常敏感的,而且中国的房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级,而随着国内房地产市场的疲软,中国房地产海外发债的成本仍然在继续上涨,而且8月份以来其实发债的难度已经大幅提高,不管是美元债还是人民币点心债。”一位做债券承销的许俊先生向《中国联合商报》表示。

有不少业内人士分析认为,在市场低迷时,每家房企都缺钱,但上市房企融资渠道更多,过冬会有很多房企死掉,大房企做好融资过冬,可以等着收购活不下去的房企项目。

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